Zweckentfremdung von Wohnraum

Definitionen und allgemeine Hinweise für Ihre Vermietung

Der Begriff der „Zweckentfremdung von Wohnraum“ ist den Meisten zum ersten Mal im Zusammenhang mit dem Berliner Touristenboom der letzten Jahre begegnet. Viele Hauptstadt-Urlauber sind froh über die zahlreichen Ferienwohnungen, die günstig mitten in der City angeboten werden. Auf der anderen Seite herrscht in der Hauptstadt Knappheit an bezahlbaren Wohnungen. Deshalb hat Berlin ein Verbot zur Zweckentfremdung von Wohnraum eingeführt – ähnliche Regelungen gelten bereits in vielen weiteren deutschen Städten.

Informieren Sie sich hier in einem ersten Überblick darüber, wann und wo die Vermietung einer Stadtwohnung an Feriengäste problemlos möglich ist.

Zusätzlich haben wir Ihnen die wichtigsten Definitionen und Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum zusammengestellt. Bitte beachten Sie, dass sich diese von Stadt zu Stadt im Detail unterscheiden und wir Ihnen hier nur eine Übersicht ohne Anspruch auf Vollständigkeit bieten können. Für genauere und rechtlich verbindliche Informationen sollten Sie sich jedoch unbedingt mit den zuständigen Behörden und mit Ihrem Rechtsanwalt in Verbindung setzen.*

 



Definition

 

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Was heißt „Zweckentfremdung“? Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen Zwecken als Wohnen genutzt wird, in Bezug auf Ferienwohnungen bei einer dauernden Fremdenbeherbergung, wie gewerblicher Zimmervermietung, Einrichtung von Schlafstellen oder pensionsartiger Nutzung als Ferienwohnung.

Was bedeutet „dauernde Fremdenbeherbergung“? Von „dauernder Fremdenbeherbergung“ spricht man, wenn eine Wohnung ausschließlich oder zumindest überwiegend pensionsähnlich genutzt oder als Ferienwohnung vermietet wird. Merkmale hierfür sind in der Regel: Bereitstellung von Bettwäsche und/oder Verpflegung, Reinigung des Raumes, Entgelt wird jeweils nach Tagen oder Wochen berechnet, Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht, häufig wechselnde Mietverhältnisse, Vermarktung der Wohnung (wie z.B. Online-Inserate).

 



Wann ist eine Vermietung an Feriengäste in der Regel weiterhin möglich?

 

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Vermieten für die Zeit des eigenen Urlaubs / für einen begrenzten Zeitraum

Ihre Wohnung in der bayerischen Landeshauptstadt können Sie weiterhin genehmigungsfrei bis zu insgesamt sechs Wochen im Jahr an Urlaubsgäste vermieten. Sollten Sie selbst für einige Zeit verreisen, steht es Ihnen frei, Ihre Münchener Wohnräume für die Zeit Ihrer Abwesenheit Feriengästen zu überlassen, z.B. in Form eines Wohnungstausches. Ähnliches gilt auch für andere Städte, wie zum Beispiel Hamburg. Hier ist die Regelung allerdings etwas unbestimmter – wichtig ist, dass der Charakter der Wohnnutzung erhalten bleibt und dass der Mieter oder Eigentümer die Wohnung mindestens sechs Monate pro Jahr selbst zu Wohnzwecken nutzt.

Für detaillierte und rechtlich stichfeste Informationen zu Ihrer Stadt setzen Sie sich bitte mit den örtlichen Behörden oder Ihrem Rechtsanwalt in Verbindung.

 

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Vermieten eines kleinen Teils der Wohnung, z.B. eines Zimmers

In Hamburg dürfen Sie Ihre Wohnung (Hauptwohnsitz) problemlos an Feriengäste vermieten, wenn Sie diesen weniger als die Hälfte der Gesamtwohnfläche zur Verfügung stellen. Wenn Sie also z.B. Ihre Dachkammer oder ein Zimmer, das Sie selbst nicht nutzen, vermieten, ist dies auch weiterhin genehmigungsfrei möglich. Wichtig ist, dass der Großteil der Fläche weiterhin zu privaten Wohnzwecken genutzt wird und somit eine generelle Zweckentfremdung ausgeschlossen ist.

Für detaillierte und rechtlich stichfeste Informationen zu Ihrer Stadt setzen Sie sich bitte mit den örtlichen Behörden oder Ihrem Rechtsanwalt in Verbindung.

 

Untervermietung möglich?

Sie spielen mit dem Gedanken, die Wohnung, in der Sie zur Miete leben, tage- oder wochenweise an Feriengäste zu vermieten? Im Rahmen der oben beispielhaft genannten Regelungen ist auch dies grundsätzlich möglich, allerdings nur mit eindeutiger Erlaubnis Ihres Vermieters (explizit bezogen auf Feriengäste).

Gerade in diesem Fall ist es wichtig, sich im Vorfeld stichfesten anwaltlichen Rat zum Mieterrecht und den in Ihrem Fall geltenden Regelungen zur Zweckentfremdung einzuholen.

Weitere wichtige Punkte für alle, die bereits seit einiger Zeit an Urlauber vermieten oder eine Zweitwohnung als Feriendomizil nutzen

In der Regel liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn

  • die Wohnung bereits vor dem jeweiligen Inkrafttreten der entsprechenden Satzung ohne Unterbrechung anderen als Wohnzwecken diente,
  • der Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er dem Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten SELBST als Zweit- oder Ferienwohnung dient.

 

 



Was muss ich beachten, wenn meine Ferienimmobilie unter den Punkt der Zweckentfremdung fallen könnte?

 

Wenn Sie Ihre Stadtwohnung im Gesamten und den Großteil des Jahres hindurch an Feriengäste vermieten möchten, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Nutzung als Ferienwohnung von behördlicher Seite genehmigt werden muss. Informieren Sie sich zuallererst bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung darüber, ob ein Zweckentfremdungs-Verbot für Ihre Stadt oder Ihre Region besteht. Die Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt ebenfalls die jeweils zuständige Gemeindeverwaltung, meist ist ein entsprechender Antrag auszufüllen. Im Folgenden finden Sie hilfreiche Links für die wichtigsten Städte mit Zweckentfremdungsverbot:


Berlin:

 

 


München:

 

 


Hamburg:

 

 


Köln:

 

 


Bonn:

 

 


Dortmund:

 

 


Bitte beachten Sie, dass eine ungenehmigte Zweckentfremdung eine Ordnungswidrigkeit darstellt, die mit hohen Bußgeldern (z.B. bis zu 50.000 Euro in München) geahndet wird.

 



Wie stehen meine Chancen auf die Genehmigung meines Antrags?

 

Genehmigungen der Zweckentfremdung werden laut der meisten Satzungen dann erteilt, wenn vorrangige öffentliche Interessen die Prämisse zum Erhalt des betroffenen Wohnraums überwiegen (z.B. Eröffnung einer Arztpraxis in medizinisch eher unterversorgten Gebieten) oder im Gegenzug Ersatzwohnraum im selben Stadtgebiet angeboten wird. Dies ist bei der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung allerdings selten bis gar nicht der Fall. Viele Städte und Gemeinden erteilen die Genehmigung aber auch, wenn durch eine Ausgleichszahlung dem Verlust des Wohnraums Rechnung getragen wird. Höhe, Art und Bemessungsgrundlage der Zahlung legt jede Satzung für sich gesondert fest. Die Ausgleichzahlungen werden zweckgebunden für die Schaffung neuen Wohnraums verwendet.

*Bitte beachten Sie, dass alle hier gemachten Angaben und Auflistungen die wesentlichen Richtlinien der einzelnen existierenden Satzungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum lediglich grob skizzieren. Für Ihren Überblick wurden jeweils nur die wichtigsten Punkte dargestellt, wir übernehmen keine Gewähr für Vollständigkeit. Die für Ihre Stadt oder Region geltenden genauen Regelungen entnehmen Sie den jeweilig geltenden Satzungen selbst. Die HomeAway Deutschland GmbH übernimmt keine Haftung für die genaue Rechtslage. Im Hinblick auf mögliche weitere in Ihrer Stadt geltende Restriktionen und um komplett sicherzugehen, empfehlen wir Ihnen, sich vor der Vermietung genauestens von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.