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Pflichten für Vermieter

 

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus an Gäste vermieten möchten, ist es wichtig, mit den gesetzlichen Bestimmungen vor Ort vertraut zu sein. Informieren Sie sich am besten bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung über Regelungen, die Sie als Vermieter betreffen.

Um Sie zu unterstützen, haben wir für Sie einige Informationen zusammengestellt. Diese sind jedoch rechtlich nicht verbindlich. Wir weisen zudem darauf hin, dass wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der dargestellten Inhalte übernehmen.

Die Vermietung von Ferienwohnungen oder -häusern unterliegt zum Teil unterschiedlichen Bestimmungen und Gesetzen, welche beachtet werden müssen. Diese können für ganz Deutschland gültig sein oder sich nach Bundesland oder Stadt, beziehungsweise Kommune, unterscheiden.

Darunter fallen unter anderem Bau- und Lärmschutzgesetze, Eigentums- und Mietrecht, Zweckentfremdungsstatute oder steuerliche und gewerbliche Bestimmungen.

Die Konsequenzen, die sich aus diesen Bestimmungen für Sie als Vermieter ergeben, können vielfältig sein.

Rechtliche Situation bei der Zweckentfremdung von Wohnraum

Gerade in großen Städten werden Ferienwohnungen auf vielfältiger Ebene diskutiert. Viele Städte-Urlauber sind froh über die zahlreichen Ferienwohnungen, die günstig mitten in der City angeboten werden. Auf der anderen Seite herrscht in einigen Städten Knappheit an bezahlbarem Wohnraum. Deshalb haben einige Kommunen die Zweckentfremdung von Wohnraum unter Genehmigungsvorbehalt gestellt.
Ob Sie für die kurzzeitige Vermietung Ihres Wohnraumes eine Genehmigung brauchen, erfahren Sie bei den zuständigen Behörden. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt ebenfalls die jeweils zuständige Gemeindeverwaltung. Meist ist ein entsprechender Antrag auszufüllen.
 

Im Folgenden finden Sie hilfreiche Links für einige deutsche Städte mit Zweckentfremdungsverbot. Gemeinsam haben sie, dass eine Zweckentfremdung grundsätzlich nur mit einer Genehmigung möglich ist. Eine solche Zweckentfremdung liegt regelmäßig bei einer wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung vor. Wir möchten darauf hinweisen, dass diese Liste nicht erschöpfend ist; zusätzliche gesetzliche Bestimmungen können für ganz Deutschland sowie für eines oder mehrere Bundesländer oder Gemeinden gelten.

Berlin:

Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung kann auf Antrag erteilt werden, wenn schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. Dies kann der Fall sein, wenn die selbstbewohnte Berliner Hauptwohnung während der eigenen Abwesenheit zu anderen als Wohnzwecken vermietet wird.

Für Zweitwohnungen gilt bei der Vermietung als Ferienwohnung zudem ein grundsätzliches Tageslimit von 90 Tagen pro Jahr. Besteht daneben eine Hauptwohnung oder mindestens eine weitere Nebenwohnung im Land Berlin, soll von den zuständigen Behörden keine Genehmigung erteilt werden.

Das Anbieten und Bewerben von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken setzt eine Registriernummer des zuständigen Bezirksamts voraus. Diese ist seit dem 1. August 2018 immer öffentlich sichtbar anzugeben.

Weitere Informationen zum Gesetz sowie zu den erforderlichen Anträgen finden Sie auf den folgenden Seiten des Service-Portals der Stadt Berlin:

Bremen

Seit dem 29. Juni 2018 gelten in Bremen die Vorgaben des Bremischen Wohnraumschutzgesetzes. Unter bestimmten Voraussetzungen bedarf es keiner Genehmigung, wenn die Vermietung der Haupt- oder Nebenwohnung neunzig Tage im Kalenderjahr nicht überschreitet oder die Vermietung nur ein Zimmer der Wohnung umfasst.

Das Gesetz finden Sie auf der folgenden Seite der Stadt Bremen:

Frankfurt

Für Hauptwohnungen gilt bei der Vermietung als Ferienwohnung ein grundsätzliches Limit von 8 Wochen pro Jahr. Soll die Wohnung bis zu 8 Wochen im Jahr als Ferienwohnung vermietet werden, muss ein Antrag auf kurzzeitige oder teilweise Umnutzung gestellt werden. Soll die Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung vermietet werden, ist es notwendig einen Antrag auf dauerhafte Umnutzung zu stellen. Wenn die Wohnung für maximal 6 Monate innerhalb von 3 Jahren als Ferienwohnung angeboten wird, muss ein Antrag auf vorübergehende Umnutzung gestellt werden.

Weitere Informationen zur Satzung sowie zu den erforderlichen Anträgen finden Sie auf den folgenden Seiten der Bauaufsicht der Stadt Frankfurt:

Hamburg

Nicht genehmigungspflichtig ist die Nutzung einer Hauptwohnung zu anderen als Wohnzwecken, wenn diese Nutzung auf höchstens acht Wochen innerhalb eines Kalenderjahres beschränkt bleibt.

Die zeitliche Ausnahme vom Zweckentfremdungsverbot gilt nicht für Zweitwohnungen. Die Überlassung des Wohnraums an wechselnde Nutzer muss den zuständigen Behörden zuvor angezeigt werden. Diese teilen dem Anzeigenden unverzüglich eine amtliche Nummer (Wohnraumschutznummer) mit. Ab dem 1. April 2019 muss die Wohnraumschutznummer beim Anbieten und Bewerben des Wohnraums zu anderen als Wohnzwecken öffentlich sichtbar angegeben werden.

Weitere Informationen zum Gesetz sowie zu den erforderlichen Anträgen finden Sie auf den folgenden Seiten der Stadt Hamburg:

Konstanz

Eine Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung unter 6 Wochen im Jahr bedarf keiner Genehmigung, wenn der Wohnraum ansonsten dauerhaft als Wohnraum verwendet bzw. vermietet wird. In diesem Fall ist auf Antrag ein Negativtest auszustellen.

Weitere Informationen zur Satzung sowie zu der ggf. erforderlichen Genehmigung finden Sie auf den folgenden Seiten der Stadt Konstanz:

München

Eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung liegt insbesondere bei einer Vermietung von Wohnraum zur Fremdenbeherbergung über 8 Wochen im Jahr vor.

Weitere Informationen zum Gesetz sowie zu den erforderlichen Anträgen finden Sie auf den folgenden Seiten der Stadt München:

Puchheim

Eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung liegt insbesondere bei einer Vermietung von Wohnraum zur Fremdenbeherbergung über 8 Wochen im Jahr vor.

Die Satzung der Stadt Puchheim finden Sie auf der folgenden Seite:

Steuern

Mehrere Kommunen in Deutschland erheben zudem Abgaben für die Beherbergung von Privatgästen. Sie haben verschiedene Bezeichnungen: Bettensteuer, Kulturförderabgabe, City Tax, Beherbergungs- oder Übernachtungssteuer. Diese sind jedoch nicht zu verwechseln mit den Kurtaxen, welche gesondert nur in Kurbädern erhoben werden.

Gemein ist allen sogenannten „Bettensteuer-Modellen“, dass sie an die jeweilig zuständige Kommune abgeführt werden müssen. Bitte informieren Sie sich auch hier bei der zuständigen Behörde, ob und in welchem Maße Sie verpflichtet sind, von Ihren Gästen eine solche Abgabe zu erheben.